Фото: Михаил Джапаридзе/ТАСС
11 мая президент России Владимир Путин объявил о завершении режима нерабочих дней для всей страны и для всех отраслей экономики. При этом принятие конкретных решений о том, как именно и в каком порядке должны будут сниматься установленные ранее ограничения, он возложил непосредственно на глав регионов.
Губернатор Московской области Андрей Воробьев в интервью программе «Неделя в городе» на телеканале «Россия 1» заявил, что уже с 18 мая регион сможет пойти на частичное снятие ограничений: открыть подготовленные промышленные и перерабатывающие предприятия, а также стройки.
В ожидании начала оживления замершей экономики «СП» задала несколько вопросов экспертам рынка первичной недвижимости, пытаясь выяснить, как сильно ограничительные меры по распространению коронавирусной инфекции «прижали» отрасль.
— Стройки остановились далеко не везде, — констатировала управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. — По данным Института экономики города, в апреле было приостановлено только 44% строек. При этом порядка 37% от общего объема застройки должны быть введены в строй в 2020 году. Конечно, скорее всего эти сроки сдвинутся из-за заморозки, однако нужно понимать, что перенос сроков — это широко распространенное явление даже в нормальной обстановке.
По данным Единого ресурса застройщиков, в среднем ввод в эксплуатацию российских новостроек сейчас сдвигается на 8,4 месяца. Поэтому в целом ущерб от одного месяца простоя может быть и не столь заметным. Убытки же застройщики в основном несут от низкой активности покупателей. Впрочем, программа субсидирования ипотечных ставок до уровня 6−6,5% может простимулировать активность клиентов после выхода из режима самоизоляции. Помимо этого, выделены средства на выкуп квартир у застройщиков (150 миллиардов рублей) которые помогут предотвратить провалы отдельных проектов.
«СП»: — Какие конкретно убытки понесли застройщики?
— В целом непосредственно остановка не грозит прямыми убытками, не считая расходов на консервацию объектов, которые варьируются в зависимости от стадии строительной готовности, — считает коммерческий директор группы «Родина» Ксения Юрьева. — На перезапуск строек, полагаю, уйдет меньше недели. Что касается нарушения графика строительства, то еще в апреле было принято постановление о введении моратория на пени и штрафы за срыв указанных в договорах долевого участия сроков строительства. Основная проблема прошедшего месяца была связана не столько с заморозкой строительства, сколько с резким падением спроса. Впрочем, застройщиков, работающих по новой схеме в рамках целевого банковского финансирования, это затронет не столь радикально.
— Основные потери застройщиков — это недополученная выручка при сохранившейся доле постоянных затрат, таких как фонд оплаты труда (ФОТ), налоги, проценты по кредитам, затраты на содержание активов, — полагает генеральный директор УК «Развитие» Игорь Козельцев. — За период карантина количество сделок в новостройках сократилось на 30−70% в зависимости от проекта. Дело в том, что сейчас многие покупатели просто не готовы брать на себя кредитные обязательства из-за снизившихся доходов или потери работы. При этом, напомню, более половины квартир в столице приобретается с привлечением ипотеки. Скорее всего, отмена нерабочих дней при сохранении режима самоизоляции местными властями не изменит ситуацию кардинально — в последующие месяцы спрос по-прежнему будет гораздо ниже, чем годом ранее.
Во время нерабочих недель были не только приостановлены строительные процессы непрерывного цикла: сложные земляные, монолитные, фасадные работы и так далее. Также нарушилась логистика, прекратились поставки стройматериалов и оборудования. Итоговые потери зависят от характеристик конкретного проекта: от количества строящихся объектов, стадии готовности и прочих нюансов.
«СП»: — Как долго отрасли придется компенсировать убытки?
— Полностью компенсировать финансовые потери сейчас не представляется возможным, — рассуждает Игорь Козельцев. — Это возможно исключительно за счет наращивания цены или объемов, что в текущей макроэкономической ситуации нереально. По сути, застройщикам остается только зафиксировать убытки на текущий момент и надеяться на светлое будущее на рынке. Ведущую роль в восстановлении рынка, несомненно, должно играть государство, однако актуальные меры поддержки отрасли недостаточно эффективны, несмотря на их комплексный характер.
Нужно также понимать, что все принятые меры направлены на поддержание малого специализированного бизнеса (музеи, рестораны, социальные объекты) и крупного бизнеса (системообразующие предприятия с выручкой от 10 миллиардов рублей и персоналом от 1000 человек) Прослойка же среднего бизнеса — не очень крупные застройщики, с меньшими оборотами, но занимающие достаточно серьезную часть рынка — фактически осталась без какой-либо поддержки.
К сожалению, сегодня как никогда прежде актуален принцип «сам себе не поможешь, никто не поможет». Именно поэтому застройщики, опираясь на накопленный опыт предыдущих кризисов, идут дальше и сами предлагают более радикальные решения: дополнительно субсидируют ставку по льготной ипотеке, вводят специальные условия рассрочки, скидки, страхуют покупателя от потери работы. Однако даже такие решения не восстановит прежние темпы продаж. Думаю, в этом году рынок недвижимости вряд ли выйдет на докризисные показатели.
«СП»: — Главный вопрос, который больше всего волнует теперь уже, увы, довольно редких покупателей жилья — что будет с ценами на квартиры? Они пойдут вверх или вниз?
— Пока о каких-либо ценообразовательных маневрах говорить рано, — считает Ксения Юрьева. — Нужно дождаться выхода экономики, а главное, граждан из режима самоизоляции. Вот тогда уже станет понятно, какая часть клиентов вернулась на рынок, а какая — нет. Исходя из этой конкретной ситуации застройщики и будут делать выводы о дальнейших перспективах изменения цен.
Но скорее всего, предполагает Игорь Козельцев, цены на столичном рынке недвижимости останутся на прежнем уровне. Деятельность девелоперов, уточняет он, дорожает с каждым днем, но при этом уровень платежеспособности населения не сильно меняется во времени. Соответственно, снижению цен будут препятствовать финансовые потери застройщиков, в том числе недополученная за период карантина выручка, увеличение постоянных издержек (ФОТ, налоги, содержание актива, проценты по кредитам), а также продолжающийся рост стоимости материалов на фоне валютных войн. Повышение же цен в текущих условиях также вряд ли возможно: страна находится в состоянии кризиса, и покупательская способность населения только снижается ввиду роста безработицы и сокращения уровня доходов.
Новости недвижимости: Панику на рынке жилья сочли преждевременной
Проблемы недвижимости: Застройщики просят у власти 4 триллиона рублей без возврата
